旧耐震基準物件とは何か
耐震基準は、建築基準法によって定められています。
1981年（昭和56年）6月1日から現在まで適用されている「震度6強～7までの揺れでも、建物が倒壊・崩壊しない」基準のことを「新耐震基準」といいます。
そして新耐震基準以前に適用されていた「震度5強程度の揺れまでなら、建物が倒壊・崩壊しない」耐震基準のことを「旧耐震基準」といい、1981年5月31日以前に建てられた家は、「旧耐震基準物件」となります。
なお、新築（完成）時期は1981年6月1日以降の建物の場合でも、建築確認を取得したのが1981年5月31日以前である場合は、旧耐震基準で設計・建築されており旧耐震基準物件となりますので注意が必要です。
既存不適格物件
「既存不適格物件」とは、建物の建築時には適法だったものの、その後の建築基準法やその他の法令、条例の改正を受けて不適法になってしまった建築物のことをいいます。
木造住宅については、2000年（平成12年）にも建築基準法が改正され、「2000年基準（新・新耐震基準）」が制定され、現在に至ります。
そのため木造住宅に限りますが、1981年6月1日から2000年5月31日までに建築確認を取得した建物は、新耐震基準で建築されていますが現行の耐震基準を満たしていない場合が多く、その場合「既存不適格物件」となります。
もちろん、旧耐震基準物件も建築当時は適法に建築されているため、同じく既存不適格物件です。
旧耐震基準物件、既存不適格物件の3つのデメリット
1.耐震性に不安がある
旧耐震基準物件や既存不適格物件の一番のデメリットは、なんといっても耐震性に不安があることです。
1995年1月に発生した阪神・淡路大震災において、亡くなった6,434人の死因の9割が住宅などの倒壊による圧死であり、さらに、被災した木造住宅の98％は旧耐震基準物件だったといわれています。
この数字だけでも、特に旧耐震基準物件は耐震性不足によるリスクが高いことが分かります。
また、旧耐震基準物件は1981年5月31日以前に建てられ築年数が古い物件が多く、雨漏り被害※やシロアリの被害※などの「物理的瑕疵」がある可能性も高くなります。
さらに旧耐震基準物件や既存不適格物件は「法的瑕疵」にも該当します。
それらの瑕疵があることを売主が買主に告知せず売却した場合、「契約不適合責任」を問われ、契約の解除や追完請求、代金減額請求などを受ける場合があります。
※雨漏り被害のリスクについては、【「雨漏り被害がある物件」を売却する方法】の記事で説明しています。
※シロアリ被害のリスクについては【「シロアリ被害がある物件」を売却する方法】の記事で説明しています。
2.住宅ローン減税が利用できない
購入する方が住宅ローン控除を受けられる条件として、旧耐震基準物件や新耐震基準物件でも1981年6月1日～1981年12月31日に新築された物件の場合、耐震基準適合証明書の発行が必要となります。
耐震基準適合証明書を発行するためには、建築士などへ依頼し耐震診断を実施する必要がありますが、耐震診断の結果、耐震性の不足が判明した場合は耐震補強工事の実施を求められる可能性があります。
そして当然ながら耐震診断、耐震補強工事、耐震適合証明書の発行には相当の費用と手間がかかります。
3.住宅ローンが利用できない場合がある
購入する方が「フラット35」という住宅ローンを利用する場合、フラット35適合証明書の発行にあたり耐震評価基準などに適合しているかの検査が必要となります。
検査の結果、耐震評価基準を満たしていないと判明した場合、そのままでは住宅ローンを利用することができないため、耐震補強工事の実施を求められる可能性があります。
旧耐震基準物件を売却する5つの方法
1.耐震診断を実施して売却する
耐震診断を実施した結果、現行の耐震基準を満たす物件と診断されれば、普通の不動産として売却可能です。
その際は、買主へ耐震診断の内容を説明する必要があります。
2.耐震補強工事を実施して売却する
震診断を実施した結果、現行の耐震基準を満たさない物件と診断された場合、耐震補強工事を行い現行の耐震基準を満たす物件にすれば、普通の不動産として売却可能です。
ただし、耐震補強工事をするためには壁、床、天井を解体し、耐震金物や筋交い、耐力壁などの設置や基礎の補強などを行う必要があるため、相当の費用がかかることが予想されます。
3.旧耐震基準物件であることを気にしない買主を見つける
「購入後自分でリノベーションを希望しており、その時に一緒に耐震補強工事も行う予定なので、旧耐震基準物件でも構わない」という方への売却は可能です。
ただし、耐震補強工事にかかる費用として大幅な値下げが必要となるリスクや、そもそも買主が見つからないというリスクは覚悟しておくべきでしょう。
4.建物を解体して更地で売却する
建物を解体してしまい、更地にして販売するということも、ひとつの方法です。
もちろん解体工事には相当の費用がかかりますが、「耐震補強工事をするくらいなら、かえって更地にした方がいい」という場合もあります。
5.不動産買取業者に売却する
旧耐震基準物件は、前述の3つのデメリットからいわゆる「訳あり物件」とみなされ、一般の買主から敬遠され長期間に渡り買い手が見つからないことも珍しくありません。
不動産買取業者に物件を売却すれば短期間で売却できるうえに、耐震補強工事をするための手間と費用と時間をかける必要もなく、不動産のプロが買い取ることで売主の「契約不適合責任」が免責となる特約が入る場合もあり、売主にとって安心です。
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