事故物件とは何か
いわゆる「事故物件」とは、「心理的瑕疵」がある物件のことをいいます。
何らかの理由により人が死亡した経歴がある物件であることが多く、特に殺人や火災、自殺によるものがほとんどです。
不動産会社の告知義務について一定のガイドラインは存在するものの、事故物件となるか否かは明確な判断基準がなく購入側の印象によって変わるため、判断基準は曖昧です。
告知義務
心理的瑕疵は買主の判断に重大な影響を与える可能性があるため、売主から買主に対しての告知義務があり、不動産会社には人の死の告知に関してのガイドラインがあります。
そのガイドラインによると、次のようなケースは告知義務がなく、事故物件と判断されない可能性があります。
老衰や病気などで家族に看取られながら亡くなった、いわゆる自然死の場合
階段からの転落や入浴中の溺死などによる不慮の事故死
病気などでいわゆる孤独死をした場合でも、事件性がなく、短期間で発見された場合
マンションでの隣接住戸や通常使用しない共用部分での死の場合
逆に自然死や不慮の事故死の場合でも、いわゆる孤独死で長期間気付かずに放置され、ご遺体が腐敗した状態で発見され「特殊清掃」が必要となった場合や、殺人、自殺、焼死、死因不明などによる死は、告知義務があるため事故物件と捉えられることになります。
事故物件の2つのデメリット
1.売却価格が安くなる可能性がある
心理的瑕疵がある物件のデメリットは、土地や建物など物件そのものには問題がないにもかかわらず、物件の売却価格が安くなってしまう可能性があることです。
しかも人の死に対する感じ方には個人差があるため、同じ瑕疵の状況や内容でも、買主によって心理的な影響は異なりますので、売却価格への影響も個人差が生じます。
さらに、物件自体の立地や条件などによっても売却価格への影響の大きさが異なる可能性もあり、例えば同じような瑕疵の状況や内容でも、都心部の家より郊外の家の方が、価格への影響が大きい可能性が考えられます。
2.告知義務がある
心理的瑕疵は、もともとそこに住んでいた人しか知り得ない場合も多く、買主では事故の事実や内容が分からない可能性があります。
また、心理的瑕疵は例え特殊清掃やリフォーム工事を施したとしても、事故の事実まで消すことはできません。
告知すべき事故があることを売主が買主に告知せず売却した場合、「契約不適合責任」を問われ、契約の解除や損害賠償請求などを受ける場合があります。
事故物件を売却する5つの方法
1.心理的瑕疵を気にしない人に売却する
大前提として、知りうる心理的瑕疵の内容は、売却前にすべて告知書などに記載し検討客にあらかじめしっかり説明をすることです。
そのうえで、それらの心理的瑕疵を気にしないという方に対しては売却が可能です。
2.一定の期間を空けて売却する
事故が発生した直後は心理的な嫌悪感が特に強く、売却が難しい可能性があるため、数年間の期間を空けて事故の印象が薄れた頃に売却を開始する方法があります。
ただし注意点としては、期間を空けても事故の事実そのものがなくなるわけではないため、買主に対しての告知義務もなくなることはありません。
3.リフォームやお祓いをして売却する
事故物件というだけで印象が悪くなるので、その印象を少しでも良くするため事故物件となってしまった原因の個所をリフォームして売却する方法があります。
特に事故の発見が遅れた場合は、汚染除去や消臭を行う特殊清掃は必須です。
また、お寺や神社へ事故現場のお祓いを依頼することも必要でしょう。
原因個所だけでなく、外観から室内まですべてリフォームすると、さらに印象は良くなります。
ただし、費用をかけて特殊清掃やリフォーム、お祓いを実施したとしても、事故の事実そのものがなくなるわけではないため、買主に対しての告知義務もなくなることはありません。
また、必ずしもかかった費用分を上乗せして売却できる、というわけではありませんので注意が必要です。
4.更地にして売却する
事件・事故の内容によっては、いくら建物をリフォームして印象を良くしても心理的な嫌悪感を払しょくできない場合も考えられます。
その場合は、事件・事故の印象が残る建物を解体し更地にして売却する方法があります。
ただし注意点として、更地にしてしまうと固定資産税・都市計画税の税額が高くなります。
また、費用をかけて建物を解体したとしても、事故の事実そのものがなくなるわけではありません。
必ずしも通常の土地価格で売却できるというわけではないこと、また、買主に対しての告知義務もなくなるわけではないことにご注意ください。
5.不動産買取業者に売却する
事故物件はいわゆる「訳あり物件」とみなされ、一般の買主から敬遠され長期間に渡り買い手が見つからないことも珍しくありません。
不動産買取業者に物件を売却すれば短期間で売却できるうえに、特殊清掃やリフォームまたは解体に手間と費用と時間をかける必要もなく、不動産のプロが買い取ることで売主の「契約不適合責任」が免責となる特約が入る場合もあり、売主にとって安心です。
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